解读“美元阴谋”（八）——巢俊

    上回我给大家讲述了印度经济危机的现况，也提到了印度经济危机爆发的源头--印度房地产市场，今天我为大家详细解读下。

    ♦高房价，令人震惊

    印度的大城市房价奇高，尤其是孟买，房价贵得离谱，2010年每平米均价达到了六万到七万人民币。与上海相比，孟买的房价也不该如此之高。2010年上海人均年收入为5660美元，平均房价是每平米两万人民币，而人均年收入只有900美元的孟买，房价却已经是六七万人民币，看起来就好像是统计数据出了问题，事实又是怎样呢？

    比如一处位于孟买南部班卓尔的小楼，面积大约有1000平方米，在上世纪80年代的时候房子的售价是10万美元，到了2010年已经暴涨到5000万美元，三十年的时间上涨了近500倍！不仅孟买，这些年新德里、浦那、班加罗尔、钦奈、海得拉巴等大城市的房价都在翻着跟头地往上蹿，经济发展越快的城市涨价越快。

    ♦令人咋舌的高房租

    因为房价高，所以印度的房租总的来说也是偏高的，不同地方的房租也有差异。就拿一套100平米的房子来说，房租每月11.5万卢比（折合人民币1.57万元）。那是一片富人区，房子每平方米售价达到了10万到15万人民币（印度售房不按建筑面积，而是按照套内面积计算），相对来说，1万多元的租金还算公道。

   ♦ 高房价有原因

    印度人不炒房，也基本不跟风买房互相攀比，为什么这些年房价连连暴涨？其主要推手有三个：城市人口爆炸、拆迁难、地主不愿卖地造成土地价格飙升。

    1.挤压到无空隙的城市

    伴随经济发展，原本生活在农村的人大批地涌进城市，造成城市人口暴涨，推高了房价。孟买的人口爆炸始于1993年，当年印度政府颁布了《孟买工业用地政策》，拨出一部分土地供劳动力密集型行业使用。这些企业需要人手，纷纷大量招工。很多生活在偏远农村的人都以为孟买就是金山银山，只要来了就有工作、有饭吃，纷纷进城淘金。

    无论是原来固定居民还是后来涌入城市的农村人口，尽管可能在城市生活得不如意，但仍然选择继续呆在城市，哪怕是住在贫民窟里。到2010年，印度城市人口已经达到了3.4亿，密度居世界第四。

    2.贫民窟拆迁难

    在印度，遇到拆迁问题打输官司的几乎总是开发商和政府，这是下层百姓的福音，印度也因此被称为“穷人天堂”。印度的贫民窟举世闻名，甚至成了一些西方旅游者来印度观景的一处“胜地”。贫民窟的规模正在无声地蔓延，悄悄地蚕食着城市。开发商不敢强拆贫民窟，政府同样也不敢。 这些贫民窟主尽管处于社会底层，但手上握着让政客们害怕的“尚方宝剑”，那就是选票。在每一次印度大选或地方选举中，数目巨大的贫民窟选民都是任何一个政客不敢忽视的强大政治力量。每逢竞选时，总会有很多政治人物身穿便装，满脸堆笑地来到脏、乱、差的贫民窟，抱一抱衣衫褴褛的小孩子，树立亲民形象以争取民心。

    3.交易税抑制卖房欲望

    不动产税是印度一项很重要的税收，私人拥有的土地、房屋，甚至院子里的树都要交不动产税。不动产税的税费很高，但是里面打折的名堂不少，对于穷人和有钱人，税收政策有很大差别，明眼人一看便知，这种税是偏向穷人的。

    除了不动产税，交易税也是一种压制炒房的重要税种，在遏制人们炒房欲望方面起到明显作用。 例如你卖掉100平米房子，得到5千万卢比（700万元人民币），在一年时间里，如果你没有再去买房或者用于其他投资，就要交纳全部盈利的33%；如果你用这些钱去买了一套4千万卢比的房子，那么一年后你手上多余的那1千万就要交纳15%的交易 税。各个邦的交易税也不太一样，例如在马哈拉施特拉邦，你手上多余的那1千万要交纳40%的交易税。这样算下来，买卖房屋者没太大赚头了。

    交易税也会随着房价的波动而作调整，如果一个地区房价暴涨厉害，交易税也会跟着上调，有些地区高档住房的交易税比普通房屋高出20%以上。面对如此高昂的税收，卖房人只得降低利润期望，减少房产交易了。

    4.金融政策限制炒房

    面对高房价，一些人不可避免地产生炒房盈利的冲动。为了限制炒房，印度中央银行总是根据当前房地产市场，随时调高和降低贷款利率。在购房疯狂的2007年，印度最大的银行ICICI从2月9日起将贷款利率提高100个基点，新的基准贷款利率为年息14.75%；在2008-2009年金融危机期间，为了刺激房地产带动经济发展，国家银行宣布将住房贷款利率统一下调到8%。这种利率大幅度变化给炒房者带来很大风险，一旦房子砸在手里卖不出去，就会付出巨大代价。

   ♦ 在印度炒房无利可图

    印度房价如此之高，会不会出现疯狂炒房现象呢？答案是基本没有。资本都是逐利的，如果炒房捞不到好处，反而可能蚀本谁还去做呢？而印度政府就是通过各种税收政策，让想炒房的人无利可图。如果你要在印度炒房还面临着另一种风险，就是在你房屋没有出手时还要交纳空置税。印度政府的房屋空置税原来是针对那些有房而不愿意出租人设置的。在房价高企的今天，空置税在一定程度上遏制了炒房。因为一套房子从买下到卖出是一个长时间操作过程，期间要交纳高额房屋空置税，对炒房者来说很不划算。

    印度经济崩盘由此而来：由于印度的高房价并没有给印度经济带来任何实质性的好处，反而因为房租的上涨增加了劳动力的成本（就如上海3000块/月招不到工人），而印度的经济主要靠廉价的劳动力来带动外贸出口行业。在7月，印度的食品通货膨胀率激增到两位数，其中，洋葱价格在7月同比上涨近144.94%，而蔬菜价格年平均上涨了46.59%。谷物价格年平均上涨了17.66%。因此，随着印度严重的通货膨胀以及劳动力成本的上涨，由出口业带动的印度经济奇迹就此终结。如今印度财政赤字严重，印度卢比快速贬值并创出历史新低，印度房地产资产价格崩塌，印度迎来了史无前例的巨大挑战。